２０１８年の６月、当社では、某信用金庫から融資をうけて、練馬区内の土地を購入し、現在、アパート建築（木造３階建ての共同住宅、１Ｋ１２戸）を進めています。
自社で土地探しから、設計士・工務店への依頼まで全て行うので、建売のアパートを購入するより、２％程度、利回りが高くなります。（周辺相場と比べて）
融資までの経緯や工務店の選定など、ブログに書いておきたいことは沢山あるのですが、今回は、私がどの様に土地探しを行い、土地購入に至ったのかについて書いていきたいと思います。
エリアを絞っての仲介店回り！！
土地探しのコツですが、エリアを絞って仲介店回りをすることです。
エリアを絞ることによって１日に何店舗も回ることができますし、そのエリアの物件情報を沢山見ることで、周辺の土地相場が自然と頭に入っていくのは大きなメリットです。
具体的には、「練馬区、中野区、大田区、杉並区、世田谷区」内のターミナル駅にある大手仲介業者の店舗を１日に３~５店舗回って、土地探しをしました。
「今日は練馬駅周辺の仲介業者を５店舗回って、明日は、中野駅周辺の仲介業者を５店舗回るぞ~」というイメージです。
ターミナル駅には、必ずと言っていいほど、大手仲介業者、数社が店舗を構えています。
多くの場合、これらの店舗は駅の近くに軒を連ねており、１日に３~５社回ったとしてもそれほど負担にはなりません。
購入する土地の詳細や、既存所有物件、自己紹介等を記載した資料を事前に準備しておけば、先方との話がスムーズに進みますので、資料を予め準備しておくことが重要です。
仲介業者の営業マンとの面談時に気を付けること
仲介業者との面談時に気を付けていたことは、第１に身だしなみを整えて店舗に入ることを意識していました。
スーツで行く必要まではないと思いますが、清潔感のある服装を心がけ、相手に良い印象をもってもらえる様にします。
その日の朝に、ミスターミニットで靴磨きを行なっておくのもおススメです。
靴が汚いと意外と目立つんですよね。
会話で気をつけることは、融資付が問題ないことをまず最初に伝えるということです。
「具体的に、〇〇銀行から〇〇千万円まで融資が受けられる見込みがあるので、〇〇千万円までの土地なら購入できます。」
これを伝えるだけで、営業マンのモチベーションが変わってきます。
営業マンとしては、時間と労力を使って、土地の情報を紹介しても、見込み客に融資付けで失敗されてしまっては、これまでの努力が全て水の泡になってしまいますから。。
つまり、不動産業者回りの前に銀行回りという順番が重要ということです。
銀行周りについては実践記を別の記事で公開します。
未公開情報を教えてもらえることもある！！
タイミング良く、訪問した店舗に未公開の土地情報があり、営業マンから見込客と思ってもらえれば、まだ値段がついていない様な未公開の土地情報をもらえることもあります。
今回、当社で購入した土地はまさにその様な物件でした。
今回、購入した土地以外にも、店舗を訪れたそのタイミングで、未公開の土地情報を教えてもらえたことがあるので、やはり土地探しでは、店舗回りは重要だと思います。
もちろん、その場では、優良な土地情報を紹介してもらえないことの方が多いのですが、後日、営業マンから物件の紹介ということで、連絡があるかと思います。
その時に、重要なことは、
① 物件を紹介してくれたお礼を伝えること、
② できるだけ早くレスポンスすること
③ 購入対象外の物件だった場合は、「なぜ買えないのか」と「いくらなら買うか」を伝えること
です。
これらをきっちり行うことは、中々、難しいのですが、逆に言えば、これらをきっちり行っていれば、いつかは優良な土地情報を紹介してもらえる可能性は高いと考えます。
まとめ
- 土地探しはエリアを絞って行うことが重要
- エリアを絞り、物件を数多く見ていくことで、周辺の土地相場についても把握できる
- 仲介業者に行く際は予め資料を準備し、身だしなみに気を使い、融資付けが問題ないことを最初に伝えることが重要
- タイミングが合えば訪問時に未公開の土地情報をもらえることもある
- 後日、営業マンから物件情報をもらえたときは、お礼を言って素早いレスポンスを心がける
- 購入対象外の物件だった場合でも、「なぜ買えないのか」と「いくらなら買うか」を伝えよう
